AVALIAÇÕES


Para a Associação Brasileira de Normas Técnicas, imóvel pode ser definido como bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporado. Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.

Dentre os imóveis conhecidos podemos elencar:

Imóveis Urbanos

  • Apartamentos;
  • Casas;
  • Conjuntos Comerciais;
  • Edifícios;
  • Lojas;
  • Lotes;
  • Galpões;

    • Imóveis Industriais

  • Complexos Industriais;
  • Lotes;
  • Galpões;

    • Imóveis Rurais

  • Fazendas;
  • Glebas;
  • Haras;


    • De acordo com a ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, a parte 2 da norma é de uso obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especificados na parte 1, para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.

    Para os imóveis não urbanos, a ABNT disponibiliza a parte 3, elaborada visando detalhar os procedimentos gerais no que diz respeito à avaliação de imóveis rurais, inclusive servidões rurais.

    As diferentes normas estabelecidas para avaliação de imóveis são detalhadas e rígidas, a fim de cercear subjetividades do agente avaliador. São diversos os fatores de ponderação utilizados para homogeneizar corretamente os unitários dos elementos comparativos.

    Para evitar transtornos, antes de contratar os serviços de engenharia para avaliações de imóveis é preciso verificar a qualidade técnica dos profissionais e se os mesmos se encontram habilitados e capacitados para desempenhar a atividade, visto que a qualidade final do laudo é o reflexo da expertise do profissional.

    A finalidade da avaliação deve ser esclarecida ao profissional antes do início dos trabalhos, o que facilita para a adoção da melhor metodologia a ser empregada.

    A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.

    A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido pela NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

    Dentre as diversas finalidades podemos elencar:

    Avaliação para locação; Aquisição; Doação; Alienação; Dação em Pagamento; Permuta; Garantia; Fins Contábeis; Seguro; Arrematação; Adjudicação; entre outros.

    Conforme a norma NBR 14.653, os métodos se dividem em:

    Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento por fatores e a inferência estatística. Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

    Método Involutivo: O método involutivo deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração de uma gleba ou terreno de grandes dimensões considerando seu aproveitamento por meio de subdivisão de área maior em lotes menores. Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

    Método Evolutivo: Método em que o valor de mercado do imóvel é obtido através da composição do valor do terreno com o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.

    Método da Capitalização de Renda: Utilizado nas avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros). Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescrições da NBR 14653-4. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em situações onde não existam condições da aplicação do método comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a identificação do valor econômico.

    Método da Quantificação do Custo: Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento detalhado, com identificação das fontes consultadas.

    As especificações das avaliações são igualmente fundamentais para a confecção de laudos com o correto embasamento técnico. A especificação deve ser estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

    As avaliações igualmente devem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.

    A fundamentação deve ser função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

    A precisão deve ser estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.

    Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações deverão ser definidos nas demais partes da NBR 14653, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor.

    O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo relacionadas: